Здравствуйте!
Договор управления многоквартирным домом является документом, регулирующим отношения собственника помещения в многоквартирном доме с управляющей организацией, который заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного обеими сторонами.
Порядок определения размера платы за содержание жилого помещения является существенным условием договора управления.
Процедура установления и изменения платы за содержание жилого помещения регулируется нормами жилищного законодательства, которые являются специальными по отношению к нормам гражданского законодательства и призваны в первую очередь гарантировать права и интересы собственников жилых помещений как наиболее слабой стороны во взаимоотношениях с управляющей организацией.
Согласно ч.7 ст.156 ЖК РФ размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.
В соответствии с ч.4 ст.158 ЖК РФ если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.
Согласно п.16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27 июня 2017 N 22 "О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности" при разрешении споров, связанных с внесением платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, услуги и работы по управлению таким домом, следует учитывать, что утвержденный общим собранием собственников размер такой платы не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства и отвечать требованиям разумности (ч. 1 ст. 156 ЖК РФ).
В соответствии с п.17 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27 июня 2017 N 22 "О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности" управляющая организация не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и начислять плату за содержание жилого помещения в размере, превышающем размер такой платы, определенный в соответствии с заключенным договором управления многоквартирным домом (часть 7 статьи 156, части 1, 2, 3 и 8 статьи 162 ЖК РФ, пункт 1 статьи 310, пункт 1 статьи 432, статьи 450-453 ГК РФ).
В настоящее время, после вступления в силу постановления Правительства РФ от 11.09.2024 1234 «О внесении изменений в постановление Правительства РФ от 10.03.2022 336» внеплановые контрольные (надзорные) мероприятия на территории Курской области проводятся исключительно по требованию прокурора.
В соответствии с Федеральным законом от 31 июля 2020 248-ФЗ "О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации", государственной жилищной инспекцией Курской области была проведена оценка достоверности поступивших сведений.
Согласно пояснениям управляющей организации, пунктом 4.4 договора управления закреплено, что размер платы за содержание жилого помещения устанавливается на общем собрании, а при отсутствии соответствующего решения решением органа местного самоуправления. Стороны устанавливают, что плата за содержание жилого помещения в многоквартирном доме подлежит ежегодной индексации с учетом индекса потребительских цен в Курской области (далее-индекс потребительских цен).
Из пояснений ООО «УК Курска» следует, что уведомление собственникам об изменении размера платы за содержание жилого помещения с января 2025 осуществлялось управляющей организацией путем размещения указанной информации в платежных документах.
В письме Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 26.12.2018 N 51876-ОО/04 "О размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме» разъяснен порядок изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения при индексации утвержденного тарифа. Следовательно, каждый собственник помещений в МКД имеет возможность самостоятельно проверить размер платы за содержание и ремонт общего имущества МКД с учетом процента темпа роста инфляции.
Согласно данного письма ежегодное оформление решениями общих собраний собственниками изменений размера платы не осуществляется.
В случае, если собственники помещений не провели обязательное ежегодное собрание, либо на данном собрании не было принято решение по вопросу изменения размера платы за жилое помещение, Управляющая организация имеет право в одностороннем порядке изменить размер платы за жилое помещение на величину индекса роста потребительских цен по России в целом за прошедший календарный год.
Руководствуясь п. 4.4 Договора и индексом потребительских цен в Курской области управляющая организация с 01.01.2025 увеличила размер платы за содержание жилого помещения.
Согласно письму Минстроя РФ от 26.12.2018 51876-00/04, в договоре управления может быть предусмотрена индексация размера платы за содержание жилого помещения, в таком случае повторное принятие решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не требуется, так как такая индексация устанавливается соглашением сторон, а не односторонним волеизъявлением управляющей организации.
Таким образом, увеличение платы за содержание жилого помещения произведено на основании договора управления.
В свою очередь, собственники помещений не лишены возможности внести изменения в договор управления (в т.ч. в п.4.4) путем принятия на общем собрании решения об утверждении проекта дополнительного соглашения к договору управления, где должны быть прописаны все корректировки, которые вносятся в условия действующего договора.
В тоже время Вы не лишены возможности инициировать общее собрание собственников или обратиться в управляющую организацию для организации проведения общего собрания собственников по вопросу установления размера платы. В случае, если в управляющую организацию поступят заявление от более 10% собственников, проведение такого собрания для управляющей организации станет обязательным.
Дополнительно сообщаю, что Постановлением Администрации г. Курска от 27.12.2023 747 п. 4 предусмотрено, что размер платы за услуги и работы по управлению, содержанию и ремонту общего имущества подлежит ежегодной индексации.
В соответствии с Постановлением Администрации города Курска 106 от 20.02.2025г. «О внесении изменений в Постановление Администрации города Курска от 27.12.2023 747» пункт 1 изложить в следующей редакции: «1. Установить с 01.01.2025 по 31.12.2025 размер платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда, для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения (без учета платы за коммунальные ресурсы, потребляемые в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме) согласно приложений 1, 2, 3, 4 к настоящему постановлению.».
Приложениями Постановления Администрации города Курска 106 установлен иной размер платы за содержание жилого помещения.
В силу п.2 ч.3 ст. 11 ЖК РФ, защита жилищных прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения.
Если Вы полагаете, что нарушены или оспорены Ваши права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению Ваших прав, свобод и реализации законных интересов или на Вас незаконно возложены какие-либо обязанности, Вы вправе обратиться в суд для защиты своих прав и интересов, предоставив суду доказательства в обоснование своих требований.
